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       在我國，按照國務院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會在2030年達到70%。
自從2017年9月30日，最高決策層按下了調控按鈕，之后各地的調控政策便頻繁加碼，一輪緊過一輪。

目前，全國樓市已進入了“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商）時代，這時的房地產究竟發(fā)生了什么變化？
本文將從宏觀和微觀的角度進行闡述。

一、逃不開的周期



縱觀全球，各行各業(yè)都有一個逃不開的周期規(guī)律，它不以人的意志為轉移，客觀存在。
在所有的經濟周期規(guī)律中，房地產周期稱為“周期之母”。
以美國為例，它的四次房地產長周期，都受宏觀經濟、大的經濟形勢影響，分別發(fā)生在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)、石油危機和2008年的次貸危機。
在我國，按照國務院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會在2030年達到70%。
如何理解？可以參考納瑟姆曲線（如下圖）



曲線表明，世界城鎮(zhèn)化發(fā)展都會經過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個國家城鎮(zhèn)化都要經過三個階段，中國也不會例外。

第一階段（1978-1998年）

這20年是我國房地產的初始階段，經濟勢頭較為緩慢，尚處于農業(yè)社會。城鎮(zhèn)化率從農業(yè)化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的緩慢速度增長。

第二階段（1998-2022年）

第二階段是城鎮(zhèn)化加速度的階段。從1998年，朱镕基啟動住房改革，實行房地產完全市場化，人口迅速往大城市聚集，城鎮(zhèn)化率截止到2017年底，已從30%達到了58.52%，每年城鎮(zhèn)化率以1.2-1.3%的加速度增長，最高的一年達到1.61%的增速。
加速度預計哪一年結束呢？預計2024年，達到65%。

為什么是2024年？為什么城鎮(zhèn)化率到65%是個天花板呢？

因為人口總量和城鎮(zhèn)化率之比不支持向上發(fā)展了。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年中國總人口（不含港澳臺）有13.9億，每年凈增人口在700-800萬，預計到2022年達到人口的峰值14.2億，到2023年人口拐點出現(xiàn)，將每年逐減30-50萬人，人口呈逐年下降趨勢，生活在農村和偏遠地區(qū)的40、50、60后人口大于4.5億。人口拐點和城鎮(zhèn)化率拐點就是房地產行業(yè)的拐點。

第三階段：后城市化階段

在這個階段，經濟發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段，這時，國家基本從以農業(yè)社會為主轉型升級到以城市化消費為主的社會，進入了后城市化階段，城鎮(zhèn)化水平從65%提高到75%，減速發(fā)展。

二、逃不開的趨勢



1）房價逃不開的政策趨勢

像逃不開的經濟周期一樣，在地產圈，也有談論地產逃不開的二任，任澤平和任志強。
任澤平的觀點是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。
任志強的觀點是：長期看政策，中期看政策，短期看政策。
在國家調控收緊時，不少經濟學家都看過空，只有任志強一直唱多，堅持房價上漲論，在2004年、2008年、2014年明確鼓勵大家抓緊時間買房，三次都迎來了樓市的大漲。就目前來看，也只有任志強一人說對了，隨著任志強二十年如一日的唱多，大家也給他的毒舌贈予了一個昵稱：任大炮。
任澤平的觀點偏學院派，任志強的觀點則更為直接，因為無論人口、土地還是金融，都關聯(lián)著逃不開的政策。像政府計劃土地的供應，政府審批房價，政府控制網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政治決定著利率和稅收等，正說明房價逃不開政策。國家逃不開的房地產也許你會問，等中國完成第二階段，加速度的發(fā)展后，房地產是不是就沒有發(fā)展了？不會，房地產即使緩慢發(fā)展，它的量依然很龐大。

1）住宅交易量大
如果說在2024年前，按總人口的1個點計算進城人數(shù)，有1400萬人，加改善、拆遷、棚改，住宅成交量至少13億平米。
那么在2024年后呢，人口減一半，700多萬人進城，加改善和舊改，住宅成交量也會有7億平米，這個量還是很大。

2）行業(yè)從業(yè)人員龐大
作為與房地產直接相關的建筑行業(yè)，從業(yè)人員有4010萬人口。與房地產間接從業(yè)人員接近2000萬人。與房地產關聯(lián)產業(yè)從業(yè)人員也有3000-4000萬人。直接間接從業(yè)接近1億的人口，房地產行業(yè)就業(yè)人員龐大到國家不得不愛恨交加。

3）中國房地產周期長
中國房地產周期將會超過美國24年的最長周期，預計會有近30年。

這是由人口基數(shù)和低城鎮(zhèn)化率共同決定的，中國人口基數(shù)遠超美國，并且中國是從農業(yè)化18%開始的城鎮(zhèn)化率進程，遠低于美國城鎮(zhèn)化率開始的進程，注定中國的房地產周期會長于美國。

中國的房地產大周期要結束時分為三個階段，第一個階段預計在2024年，四線五線及縣城完成城鎮(zhèn)化，房價開始見頂向下；第二個階段預計在2028年，強二線以及省會城市，完成城市化，人口趨于穩(wěn)定，房價開始見頂向下；第三個階段是都市圈，人口的持續(xù)流入，還會發(fā)展5到10年。過程中會有半年、一年的回調，但不影響大周期趨勢。

三、哪個城市最值得投資？

一般城市的房地產市場，要看這個城市的城鎮(zhèn)化率、城市總人口、城市年去化量、城市存量、在建量和預售量、土地存量、人口凈流入量等指標。



但除了參考這些指標外，還要考慮在房地產周期的拐點時，仍能有漲幅的城市。

問：什么時候是房地產周期的拐點？
答：人口和城市化率達到平衡，65%的城市家庭都擁有1.1套房時。
到那時，可能50個城市房價會出現(xiàn)下跌，進行盤整。但有30個城市，像省會城市、都市圈仍會緩慢上升。
為什么呢？因為有人口、經濟、科技、GDP在背后支撐。房價高低的本質，是由所有資源聚集的程度和多寡決定的。
這就要說到投資房產中逃不開的“都市圈”概念了。

都市圈是指在城市群中出現(xiàn)的以大城市為核心，高度密集，人口規(guī)模巨大，是一個國家和地區(qū)經濟最活躍、最重要區(qū)域。
這些都市圈支撐房價的背后，是人對于資源的爭奪。每個人都是理性的個體，他一定會選擇一個最能適合發(fā)展、最能賺錢、最適合找工作的城市。都市圈就業(yè)崗位多、創(chuàng)業(yè)機會多，足夠吸引人才，城市聚焦效應強，帶動城市的經濟繁榮，而且更是關系到中國經濟發(fā)展全局，具有不可替代的聚集正面效應，這正與“長期看人口”相吻合。中國的都市圈可以參考日本三大都市圈和美國的十大都市圈。
中國目前已經顯現(xiàn)出幾大都市圈雛形，可以為樓市投資作參考。

1）粵港澳大灣區(qū)：香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州。
2）長三角都市圈：上海、杭州、南京、蘇州、無錫、揚州、南通、嘉興、湖州、紹興、寧波、滁州、蕪湖、馬鞍山等城市。
3）京津冀都市圈：北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、保定、滄州、雄安等城市。
4）成渝都市圈：成都、重慶、資陽、內江等城市。
5）鄭州都市圈
6）武漢都市圈

房價高的背后是資金流、人流和產業(yè)流。而人才、資金、政策都會全部傾斜都市圈。

四、置業(yè)關鍵詞


1）買政治：
買政府所在地，四套班子，各大局機關旁，政府把學校、醫(yī)院等公共設施全部搬過去，說明是在制造一個新的行政中心新區(qū)。
2）買經濟：
如金融機構、保險公司、銀行旁。
3）買文化：
如圖書館、電影院、學校、文化藝術中心旁。
4）買體育：
如奧體中心、政府配建的全民健身中心旁。
5）買交通：
買汽車站、公交站、高鐵、地鐵旁的住宅，甚至幾橫幾縱的路網(wǎng)核心，交通便捷。
6）買衛(wèi)生：
如醫(yī)院旁、婦幼保健院旁。尤其對于小孩和老人來說，醫(yī)療資源特別重要。
7）買環(huán)境：
買臨湖、臨山、廣場、公園旁。
8）買中心：
買省會城市，買城市最中心的地段，買經濟繁華的中心。
9）買全國：
如海南、北海、桂林、西雙版納、湛江、陽江等城市。越出政策的地方房價越長，政策越嚴厲的地方房價越長得快。
置業(yè)關鍵詞一定要疊加，買房時關鍵詞越多越好，投資置業(yè)的房產所處位置有三個以上關鍵詞，購買無憂。

房價究竟能漲多少？日本東京1990年房地產崩盤時，一套房子價值2000-3000萬美元，今天仍然一套房子價值500-800萬美元。中國的北京、上海、深圳房價，你自己想！但千萬不要無知的說房子多了去，什么小夫妻倆會有六套房，人口總量一定，房屋總量一定，不到城市化率結束拐點時，哪來多余的房子？經濟的問題最終是債務問題，為什么要買房？你懂的！最后用馬光遠的一句話來結束：中國城市化和人口拐點不結束的時候，你任何時候回頭看，房價都是低的。

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